Cuando se rompe algo en un piso de alquiler, ¿quién lo paga?
Analizamos cuáles son las obligaciones de arrendadores y arrendatarios
Las personas que viven en un piso alquilado y las que alquilan su piso a otros saben perfectamente que el de las reparaciones es un tema que suscita muchas dudas y, en el peor de los casos, discusiones entre inquilinos y propietarios.
Si se rompe una persiana, si deja de funcionar la caldera, si se producen filtraciones de agua a la propia vivienda o a otra contigua o si se estropea el frigorífico. Son multitud los casos que pueden dar lugar a conflictos, si no se tiene del todo claro cómo está regulada esta cuestión en nuestro país.
Por ello, en todo caso lo que se recomienda siempre es establecer los criterios para saber quién debe asumir este tipo de gastos. De hecho, es útil dejar constancia de toda la casuística posible y de su relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En líneas generales, es posible afirmar que el propietario ha de asumir aquellas reparaciones que sean necesarias para hacer perfectamente habitable la vivienda. Mientras que el inquilino tiene que pagar las reparaciones menores que sean consecuencia del propio uso del inmueble o que se deriven de una utilización irresponsable o negligente del mismo.
Los gastos que debe asumir el propietario
En concreto, serán a cargo del propietario las obras o reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda. Y muy importante: no podrá apoyarse en esas reparaciones de conservación para exigir una subida del alquiler. Todo lo contrario, pues la ley establece que, si la obra dura más de veinte días, habrá que disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado por las obras.
Como ejemplo destacable, José Simarro, desde Simarro Abogados, hace referencia “al derecho que asiste al arrendatario a solicitar la disminución de la renta en los supuestos en los que se rompa el ascensor del edificio y este tarde unos meses en volver a funcionar”.
En segundo lugar, hay que mencionar las conocidas como obras de mejora. Es decir, aquellas que son necesarias para que el piso esté decente para vivir en él y no pueden realizarse tras la finalización del contrato de alquiler.
En este supuesto, el inquilino tiene la obligación de aceptarlas, aunque le supongan una molestia. Eso sí, si esas obras de mejora tienen lugar durante los tres primeros años del contrato de alquiler, no tendrá el propietario derecho a subir el alquiler. Sin embargo, después de los tres primeros años, las obras de mejora pueden permitir una subida de la renta en determinadas circunstancias.
Por lo que se refiere a los electrodomésticos que se encuentren en el piso e inventariados en el contrato, lo normal es que las reparaciones sean a cargo del arrendador, o del inquilino si las ha causado él por un mal uso. En este sentido, hay que recordar que es normal que por el mero transcurso del tiempo estas máquinas (nevera, lavadora, caldera…) sufran desgaste, se estropeen y deban ser reparadas o repuestas por el propietario.
Los gastos que debe asumir el inquilino
La citada Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las pequeñas reparaciones que tengan su origen en el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del inquilino. No obstante, no es en absoluto sencillo establecer el límite entre pequeñas y grandes reparaciones.
Algunos ejemplos claros de reparaciones leves son los atascos en los desagües, la cisterna del váter, la cinta de una persiana, las bombillas fundidas, los utensilios de cocina que se rompen… o incluso la pintura que se mancha o desgasta.
En cuanto a las reparaciones urgentes, para las que no hay tiempo de avisar y negociar con el propietario, hay que aclarar que el inquilino puede afrontar en un primer momento la reparación. Sobre el tema, Simarro aconseja “ponerlo en conocimiento del arrendador tan pronto como sea posible por el canal que habitualmente se comuniquen, para que quede constancia, justificando la necesidad de tal reparación y aportando la factura e incluso fotografías”.
Posteriormente, el propietario le abonará al inquilino el coste pagado por la reparación, salvo que se determine que el causante del deterioro haya sido el propio inquilino.
A pesar de tratarse de una cuestión regulada, puede existir cierta ambigüedad en los criterios. Ante cualquier duda, lo mejor es que ambas partes lo hablen para llegar a un entendimiento. Y hacerlo, a ser posible, antes de firmar el contrato.