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Guía para no perderse con los gastos de la hipoteca (Fuente elconfidencial.com)

El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre los gastos asociados a la contratación de una hipoteca. Aunque el alto tribunal ya ha emitido varias sentencias sobre esta materia (la más polémica, respecto al impuesto de actos jurídicos documentados), lo cierto es que se ha visto obligado a matizar, en el caso de notaría y registro, qué parte debe pagar el cliente y qué parte corresponde pagar al banco.

Para que nos hagamos una idea, cuando se firma una hipoteca hay que pagar al notario, al registrador, pero también hay que abonar los gastos de gestoría, además de la tasación de la vivienda, sin olvidar que hay que pagar impuestos el de actos jurídicos documentados (AJD)— y, en muchas ocasiones, la comisión de apertura que cobran buena parte de las entidades financieras.

Todos ellos, en su conjunto, suponen un importante pellizco al bolsillo del futuro hipotecado, pero ¿a cuánto asciende cada gasto? Según Finect, para una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría suponen unos 775 euros. El registro costaría unos 305 euros, mientras que la gestoría añadiría otros 375 euros más. El impuesto de actos jurídicos documentados sería de unos 1.125 euros, mientras que con una comisión de apertura del 1%, el gasto por este concepto sería de otros 1.000 euros. Si a todo ello le sumamos la tasación, estaríamos hablando de otros 300 euros, aproximadamente. Es decir, en total, casi 4.000 euros. Pero ¿quién debe asumir cada uno de estos gastos?

Comisión de apertura

La paga el cliente. El TS entiende que no es una cláusula abusiva, ya que considera que supera los controles de transparencia exigidos al banco y que forma parte del precio de la hipoteca, es decir, la entidad financiera no la cobra por la prestación de un servicio. Recuerda el alto tribunal que en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura de cuya existencia el banco está obligado a informar al potencial prestatario.

Aunque hay entidades que no cobran esta comisión, los porcentajes que la banca suele cobrar a sus clientes se mueven entre el 0,5% y el 2% sobre el préstamo. Es decir, para una hipoteca de 200.000 euros, podríamos estar hablando de entre 1.000 y 4.000 euros.

Gastos de notaría

Los gastos de notaría o aranceles notariales, al igual que sucede con los de gestoría, deben pagarlos a medias cliente y banco. “La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz —número de folios que tiene la escritura de la hipoteca, por tanto, cuantos más folios tenga la hipoteca, más dinero se debe abonar— de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse a partes iguales. Se trata de cantidades muy pequeñas, según los abogados consultados. Entre 40 y 200 euros.

De la misma manera, banco y cliente pagarán a medias la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

Por lo que se refiere a la escritura de cancelación de la hipoteca, el principal interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde a él asumir este gasto.

Las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, “en tanto que la solicitud determina su interés”, dice el Supremo.

Gastos de registro

El Supremo entiende que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

Actos jurídicos documentados (AJD)

Este impuesto representa el grueso de los gastos hipotecarios, ya que supone cerca de dos tercios de la factura total de los gastos de constitución de la hipoteca. Este impuesto, desde el pasado mes de noviembre, debe abonarlo la banca. Tras el cambio de criterio del Tribunal Supremo sobre el impuesto de las hipotecas, el Gobierno aprobó un real decreto ley para que dicho impuesto, que hasta ese momento abonaban los clientes, tuviera que pagarlo el banco, que pasa a ser sujeto pasivo del impuesto.

Tasación

El Tribunal Supremo nunca se ha pronunciado respecto a quién debe pagar la tasación de la vivienda, necesaria para que el banco conceda financiación al cliente. Hasta la fecha, es un gasto que debe abonar el cliente, que es a quien interesa realizar la tasación para poder conseguir la hipoteca. Eso sí, el cliente tiene libertad para elegir la tasadora que quiera, siempre y cuando esta esté homologada por el Banco de España. El banco está obligado a aceptar dicha tasación, que tiene una validez de seis meses.

 

FUENTE: elconfidencial.com

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